Аблёзе – особенности аренды коммерческих помещений в Вене

Это помещение здаётся без аблёзе, но цена аренды...

Это помещение здаётся без аблёзе, но цена аренды…

Сегодня мы поговорим о таком интересном явлении в области аренды в Вене, как «отступные». Не секрет, что в Вене термин Аблёзе (Ablöse) один из наиболее часто употребимых при разговоре об аренде помещений – не важно каких: жилых или коммерческих.

Строго говоря, аблёзе – это отступные, выкуп права аренды. Потенциальный арендатор платит заранее оговоренную сумму текущему арендатору за то, что тот так или иначе переуступит ему право аренды данного помещения.

В стоимости аблёзе может содержаться как стоимость каких-то работ по отделке и устройству коммуникаций помещений и оборудования, которые находятся в помещение и на которые потратился текущий арендатор, так и стоимость потока клиентов (оборот заведения), так и абсолютно пустые помещения без своего потока клиентов.

И если в одном случае в качестве аблёзе выступает фактически плата за покупку готового бизнеса, что вполне нормально и позитивно, то в ином случае, когда для аренды предлагается «пустое» или «старое», «убитое» помещение, даже и действующее, речь идёт о реальных отступных. Без какой-либо ценности. Просто за то, что арендатор А съедет, а арендатор Б заедет в конкретную коммерческую площадь.

Законодательно в Вене запрещено взымать аблёзе за «пустое» помещение. Более того, если новый арендатор сочтёт уже оплаченное аблёзе завышенным или несправедливым, то есть возможность обратиться в специальную комиссию, которая проведёт реальную оценку и скорректирует справедливый платёж. Разницу «продавец» такой аренды должен будет вернуть покупателю. Но это в теории.

А на практике часто самые крутые и ходовые места доступны для аренды только после оплаты более чем внушительных отступных. И часто за аблёзе передаётся действующее, хоть и весьма «усталое» заведение, потому доказать завышенность таких отступных довольно сложно. Формально оно не пустое и деньге берутся за поток клиентов, репутацию и так далее, что очень сложно оценить объективно.

Как я уже обозначил выше, в Вене все лакомые места разобраны и поделены лет 500 назад. Рынок сформирован давно и основательно. Замена арендаторов возможна только по обоюдному согласию текущего и нового арендатора. Исключения редки и только подчеркивают правило. Все проекты, в которых я лично принимал участие, были арендованы после оплаты аблёзе.

Хотя, подчеркну, я знаю неодинокие случаи, когда аблёзе не взымалось. Это реально, когда по тем или иным причинам контракт на аренду помещения был расторгнут и помещение появилось на рынке от лица собственника. Да. В этом тоже интересная особенность. Очень часто помещения сдают не собственники, а текущие арендаторы. Это было для меня очень необычно и странно. Но это так.

Так вот, когда помещение сдаётся от лица собственника, то и аблёзе, как правило, не взымается. Это удача. Найти такое помещение – большая экономия для начинающего проекта. Но ещё раз подчеркну в случае очень стоящих локаций это практически нереально. Особенно в центре.

Именно поэтому, лишь за переуступку права на аренду нужно выложить кругленькую сумму. Именно это является причиной того, что начинающие интересные стартапы вынуждены селиться в непроходных местах без потока потенциальных клиентов и самим с помощью маркетинга генерировать эти потоки.

И лишь затем, заработав имя, деньги и уверенность в своём продукте, они приходят на хорошие места. Я наблюдал уже несколько подобных миграций. Успешные всегда стремятся в центр и на пути потоков большого количества потенциальных клиентов.

Размеры аблёзе – тема отдельного выпуска, но я коротко опишу здесь. Она обычно составляет от 5 тысяч до миллиона евро, в среднем. Стандартно 10-500 тысяч евро. В самом центре на самых оживлённых улицах помещение от 50 метров стоит минимум 500 тысяч евро. Есть варианты в переулочках и по 100 тысяч, и по 80. Но обычно там потоки потенциальных покупателей в десятки раз ниже. Я знаю места, которые были переданы за несколько миллионов евро. Я знаю небольшие киоски, которые перешли к новому арендатору за 2 миллиона евро. И это речь идёт о переуступке права аренды, ни в коем случае не о продаже!

Рассказывать об этом можно очень много. Потому, о том, какие помещения можно брать, а какие не стоит, как передавать или приобретать помещения в аренду и о других подробностях этого тонкого вопроса я расскажу в дополнительных выпусках.

А вы тем временем можете делиться опытом и задавать свои вопросы в комментариях, не стесняйтесь 🙂

Аблёзе – особенности аренды коммерческих помещений в Вене: 2 комментария

  1. Svetlana

    Добрый день, Саша! Спасибо за информацию! Вы писали в первом (после перерыва) выпуске о том, что работаете над открытием ресторана в Вене. А можно было бы узнать подробности? И очень радуюсь за своих соотечественников, которые «завоевывают» новые горизонты). В силу своего уже преклонного возраста я не могу поступить также, однако Ваши записи читала и читаю регулярно и с удовольствием)).

Добавить комментарий